Ипотека, рента, сервитут и остальные угрозы для покупателя. Как обойти подводные камешки?

Если ранее при покупке недвижимости страшились жуликов, выдающих себя за собственников, то сейчас покупатели боятся получить полностью легитимное обременение.

Что такое обременение?

Хоть какой юрист понимает, что у права принадлежности есть три составляющие – владение, использование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из их возникают условия-оговорки, то это именуется «обременение». К примеру, я могу воспользоваться сиим, но не считая меня сиим имеет право воспользоваться еще кто-то (ограничение на использование). Я, естественно, могу реализовать то-то, но мне нужно спросить разрешение (ограничение на распоряжение). Есть обременение квартир, обременение домов, обременение земляных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земляного участка. Представьте для себя, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, не считая как через вас. Особо въедливый обладатель может достигнуть наложения обязательства пропускать его на собственный участок. Это и будет обременение. Другими словами участок будет в вашей принадлежности, будете платить налоги, вы сможете его продавать, завещать, даровать… Но не имеете права запретить другу проходить через него к для себя домой.

Правда, на практике почаще встречается «общественный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земляной участок есть планы у местных либо центральных властей. И они не отчуждают его совершенно, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопросец, как реализовать дом с обременением? Маленький ответ – снижая стоимость).

Правда, беря во внимание законопроект, который Госдума разглядывает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному разделению и планировке местности, также отношений по изъятию земляных участков для муниципальных и городских нужд, общий вектор дела у личной принадлежности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Естественно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед очами уже огромное количество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски новейшего жилища, переезд и т.п.

Потому лучше заблаговременно изучить гепнлан развития местности (если он есть) и избрать дом, не попадающий в зону многообещающего строительства. По другому есть риск при подборе дома напороться на объект, который через несколько лет у вас изымут власти.

Наталья Сазоновадиректор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента. Это тоже вид обременения. Сущность ее в том, что старый человек реализует свою квартиру за 20-40% от настоящей рыночной цены, получает право бессрочного проживания в ней и каждомесячные выплаты на содержание. Опосля его погибели квартира перебегает в полную собственность новейшего обладателя.

Начиная с 2013 года наряду с контрактом ренты заключается контракт залога недвижимости физическому лицу (другими словами пенсионер становится владельцем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Реализовать недвижимость без разрешения залогодержателя недозволено. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, жульнические деяния на теоретическом уровне вероятны. 

Когда клиент получают «обыденную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только лишь проживает кто-то, но этому кому-то еще нужно платить.

Право безвозмездного использования квартирой – достаточно малоизвестный тип обременения. Когда сначала 90-х проходила приватизация, почти все, полностью официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс. К примеру, приватизация без определения толикой… О приватизации, в какой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее ознакомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в принадлежности. Меньше понятно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется бессрочное право проживания в данной для нас квартире! 

Наталья Сазонова убеждает, что на рынке нередки случаи, когда клиент приобретал жилище и уже опосля выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного использования его квартирой. Другими словами вы сможете быть единоличным собственником, но при всем этом с вами на полностью легитимных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации. 

Ипотека. И, в конце концов, крайний(но самый нередко встречающийся и поэтому самый принципиальный)вид обременения квартиры – ипотека. Залог недвижимости не влияет на владение и использование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им быть может банк, иная кредитная организация либо даже физическое лицо) недозволено.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, реализации квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С иной, этот процесс до конца не отработан, у различных банков различные процедуры, синхронизации банковских эталонов нет. Наиболее того, определенные служащие в раздельно взятом отделении могут добавочно перестраховываться.

Полностью разумно, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать конкретно избранную вами квартирую. И совершенно не думаем о том, как поведет себя банк, если мы будем позже продавать квартиру с обременением.

Самые твердые условия тут – у фаворита ипотечного кредитования Сбербанка. Он просит поначалу стопроцентно выплатить остаток задолженности, опосля чего же торговец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из средств, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, таковая. 

  • Торговец и клиент подписывают подготовительный контракт купли-продажи. 
  • Торговец уведомляет банк о преждевременном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке о остатке задолженности. 
  • Дальше раскрывается аккредитивный счет, или арендуются банковские ячейки. В их закладывается нужная сумма. В одну – столько, сколько торговец должен банку, в другую – все другое. По условиям, это «все другое» торговец сумеет забрать, когда контракт купли-продажи пройдет муниципальную регистрацию. (Подобные деяния осуществляются с аккредитивными счетами). 
  • Заключается главный контракт купли-продажи. 
  • Обычно клиент конфискует средства из ячеек опосля того, как контракт проходит муниципальную регистрацию. Но в этом случае это нереально: на квартире обременение, Росреестр переход права принадлежности не зарегистрирует. Потому торговец конфискует часть средств ранее, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней). 
  • Лишь опосля этого контракт купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя спецы агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию контракта сразу).
  • Схожая схема несет достаточно огромные опасности для покупателя: ведь конкретно он гасит долг торговца перед банком. А если торговец передумает? Взыскать с него средства, естественно, можно. Но – через трибунал. А если с торговцем что-то случится, и он на физическом уровне не сумеет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда снова трибунал.

    Есть иной вариант. Когда сумма, нужная для преждевременного закрытия ипотеки, относительно невелика, то торговец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а позже закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже опасности для торговца: если клиент передумает, то ему придется выплачивать достаточно большие суммы по потребительскому кредиту. Ведь не постоянно можно стремительно выйти на последующую сделку.

    И, в конце концов, торговец обязан иметь все-же на момент сделки размеренный доход, по другому ему не одобрят потребительский кредит.

    К счастью, почти все остальные банки (этот же «Дельта-Кредит») согласны на наиболее хлопотную для их, но наиболее надежную для торговца и покупателя схему. Торговец обращается в собственный банк за разрешением реализовать квартиру. При всем этом нужно непременно указывать причину реализации: изменение состава семьи, переезд в иной регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает. Клиент совершает выкуп квартиры с обременением (другими словами находящуюся в залоге у банка), а позже гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

    Как остерегают спецы компании Est-a-Tet, этот путь неосуществим, если посреди покупателей есть несовершеннолетние детки. 

    И таковой метод не постоянно подступает, если клиент желает сам взять ипотечный кредит. Другими словами он его возьмет, но лишь в том банке, который является держателем закладной. Если же клиент почему-то не может пройти одобрения конкретно в этом банке, или у него есть особые корпоративные условия в другом, то… как досадно бы это не звучало. Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у остальных банков.

    Прогноз на будущее

    Экономика может падать, расти, стагнировать, но толика квартир, обремененных ипотекой находится приблизительно на этом же уровне.