Квартиры в ипотеке покупатели стараются обходить стороной. А напрасно, потому что конкретно у данного вида жилища есть ряд преимуществ, основное из которых – стоимость.

– Приобретение жилища, находящегося в ипотеке, практически сопровождается переводом долга с начального заемщика на покупателя, – ведает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Другими словами происходит переуступка прав и обязательств по кредитному договору и договору о ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают торговец и клиент, прописывается факт наличия ипотеки, к документам непременно обязано быть приложено согласие банка на продажу имущества. Дальше новейший собственник заключает два контракта: о ипотеке с банком и кредитный.

Опосля совершения обозначенных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права принадлежности на квартиру на новейшего покупателя.

В особенности необходимо подчеркнуть, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Клиент сейчас становится залогодателем, к нему перебегают все обязанности торговца, в том числе те, которые не были исполнены, к примеру, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Предложение жилища, находящегося в залоге у банка, вырастает по мере роста количества приобретенных в ипотеку квартир. Причинами для возникновения таковых объектов на рынке могут быть как нехорошие конфигурации в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и положительные, к примеру, желание сделать лучше жилищные условия.

У возможных покупателей есть несколько обстоятельств приглядеться к таковым предложениям. Во-1-х, это возможность минимизировать юридические опасности при покупке квартиры, т.к. ее история уже была испытана спецами банка-залогодержателя. Во-2-х, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%. Например, на веб-сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При всем этом среднерыночная стоимость предложения жилища без обременения в подобных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такового объекта составит 2,2 млн руб., а быть может и больше, если учитывать, что обладатели заложенной недвижимости почаще идут на торг.

Торговцем жилища с залогом может выступать банк либо физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При всем этом 1-ый вариант наиболее комфортен, в особенности для покупателя, заинтересованного в получении кредита. Кроме простоты организации сделки, клиент может получить от банка прибыльные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта. Сделка проходит в стенках банка по обычному сценарию: партнёры подписывают контракт купли-продажи, который потом регится в Едином муниципальном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, клиент и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Спецами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения схожих операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи экспертов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), фактически нереально.

Покупка с заключением подготовительного контракта купли-продажи

Этот вариант подразумевает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Чтоб обезопасить плательщика, стороны заключают подготовительный контракт о покупке квартиры, в каком верно прописаны условия сделки. При всем этом если торговец отрешается от собственных услуг, клиент может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток либо аванс.

Опосля того, как банк получит средства, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это время стороны подписывают контракт купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь опосля снятия обременения с жилища торговец может возжелать отрешиться от регистрации контракта купли-продажи. Тогда покупателю придется добиваться от напарника выполнения его обязанностей через трибунал. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не наименее, эта схема продолжает употребляться при продаже залогового имущества, почти всегда без вреда для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с ролью банка-кредитора (и конкретно в его стенках) при использовании 2-ух депозитарных ячеек. В первую будут заложены средства в размере суммы, нужной для погашения кредита, а во вторую – остаток цены квартиры.

– Банк непременно должен одобрить сделку купли-продажи. Опосля подписания контракта торговцем и покупателем его отправляют в Росреестр. Опосля регистрации перехода права принадлежности все залоговые обязательства клиент берет на себя, а торговец конфискует средства из первой ячейки, чтоб погасить кредит. Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новейший собственник квартиры получает выписку из ЕГРН о отсутствии обременения. Потом торговец может в конце концов получить доступ к ячейке со 2-ой частью средств. Таковой путь является менее рискованным для всех 3-х сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Оба варианта сделки представляются на 1-ый взор сложными и запутанными, но часто игра стоит свеч. Чтоб стать обладателем квартиры собственной мечты по прибыльной стоимости, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.